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哈巴河县当前二手房交易环节的税收问题及建议

发布日期:2017年07月21日 来源: 本网原创

    近年来,随着房地产市场的活跃,二手房交易火热,虽然其税收金额不大,但多属个人交易,且涉及增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、契税、教育费附加、地方教育附加多个税费,国家为适应房地产市场发展需求,针对二手房交易的税收调控政策进行了阶段性的调整。就阿勒泰地区哈巴河县而言,仅2016年受理房地产交易958户,其中二手房交易228户,占房地产交易总量的24%,减免土地增值税、个人所得税等各项税款465.45万元,在日常税收征管及政策的具体实施中还存在着一些困难和问题,有待于进一步解决和提高。

    一、当前二手房交易中存在的问题

    (一)税源不清,征管手段相对滞后

    二手房交易属不固定性交易,且该县无房屋中介市场,纳税人都是由买卖双方进行私下交易,税务机关对二手房的税源信息资料基本空白,只能是纳税人需要办理过户手续时到税务机关缴纳相关税收。实践中,“只公证不过户”、“假赠予”等变相过户交易形式仍然存在。

    (二)税收宣传力度欠缺

    二手房交易具有税种多、政策多、情形多的特点,在实践中,房产转让、继承、赠予、离婚析产各自优惠政策不同,所需资料不同,往往导致纳税人对二手房交易过程中要缴纳的税收、可否享受相关优惠政策不清。

    (三)家庭住房数量界定存在漏洞

    税收政策规定:个人转让自用达五年以上,并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,免征个人所得税,“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房;对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。由于各地房管信息不能共享,如阿勒泰地区哈巴河县房管交易所也只能查询本县范围一定年限内的房屋登记情况,仅凭县房管交易所出具的住房证明并不能完全证明纳税人的家庭实际住房数量,即使事后发现纳税人不符合享受优惠政策条件,追缴税款难度也较大。

    (四)交易价格难以核实

    一是房产评估市场不规范,个别房产在不同的评估机构取得的评估价格有较大的差异,缺乏相应的监管,且二手房交易价格又处于不断波动中,当地政府部门也难以制定较为合理的市场指导价,致使税务机关的核定征收缺乏有力数据支撑;二是一些纳税人为了逃避税收,往往隐瞒其实际交易价格,提供不真实的房屋销售合同,影响税负公平。如阿勒泰地区哈巴河县地税局2016年225户二手房交易,所提供的合同交易价格均低于或等于评估价格。

    (五)个人所得税存在税负不公现象

    根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)“四、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条所称‘未提供完整、准确的房屋原值凭证’,是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的,均应按照核实征收方式计征个人所得税。”和《转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(新地税发〔2006〕165号)“三、个人转让住房,纳税人不能提供完整、准确、有效的房屋原值、缴纳的税金及合理费用有关凭证、资料的,根据《通知》第三条的规定,由税务机关按照个人转让住房收入额的1%征收其应缴纳的个人所得税。”之规定,目前对个人转让住房应区分情况,按照核实征收或转让住房收入额的1%征收。实践中两种征收方式计算的个人所得税相差甚远,部分二手房按照核实征收缴纳的个人所得税是按照转让收入额1%征收的10倍以上。如2016年7月胡马尔别克销售其2014年购入的住房,评估价格261146元,扣除房屋原值、相关税费85239.17元,缴纳个人所得税35181.37元,与按照转让收入额1%相比多缴个人所得税32569.91元,增长了12.5倍。为缓解二手房交易中因征收方式不同而造成个人所得税差距较大的矛盾,各地税务机关在具体操作中对“不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证”上把握尺度不一致,造成纳税人税负不公平,对政策执行产生质疑。

    二、加强二手房交易环节税收管理的几点建议

    (一)积极宣传二手房交易税收政策

    充分利用网站、微信公众号、办税服务厅宣传栏等多种渠道,加大对二手房交易相关税收政策的宣传力度,帮助纳税人了解交易流程、应缴税费及提供虚假申报交易价格带来的风险和承担的法律责任,引导纳税人依法诚信纳税;同时抓好税务人员的培训,能够及时全面地掌握二手房交易最新税收政策,准确、细致解答纳税人提出的各类问题,提升政策知晓度和纳税人遵从度。

    (二)建立评估系统,规范税费征管

     根据存量房所在地段、楼层、建成年代、面积、用途等多项指标,建立存量房计税价格评估系统,并定期对系统数据进行更新增加、调整等维护,确保评估系统的准确性、适用性和公信力,实现存量房交易、计税价格核定、税款征收的一体化,规范二手房交易税收征管秩序,堵塞税收漏洞。

     (三)完善信息共享,密切部门协作

在二手房交易高度市场化,涉及部门众多的形势下,各级税务机关应主动加强与房地产管理、不动产登记、民政、国税、工商等相关部门的交流与协作,依托综合治税信息平台,获取第三方涉税数据,实现完税信息与产权交易信息的及时查询、比对,促进信息共享,提高征管效能,防范税收风险。

     (四)明确个人所得税两种征收方式的适用

     除《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)第四条“凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的”之外,对税务机关通过征管软件查询有历史交易价格记录的,均应严格按照转让所得的20%计征个人所得税。

     (五)规范档案管理,防范执法风险

    建立房地产交易税收档案管理制度,明确管理标准,落实管理责任,规范档案管理。由办税服务厅人员将受理纳税申报时纳税人提交的、相关部门提供的以及税务机关行使职能过程中产生的相关涉税资料统一归集、建档,制作档案目录,保证档案资料齐全,数据信息安全和查询检索方便,为后续管理和内部监督制约提供依据。

作者:许永利  责任编辑:李洪华

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