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吉木萨尔县房屋租赁业税收征管存在的问题及对策

发布日期:2017年08月11日 来源: 本网原创

    近年来,吉木萨尔县城镇建设规模不断扩大,人民生活水平不断提高,房屋租赁市场日益活跃,房屋出租业得到快速发展,但同时也出现了税收征管难,税款流失严重的局面,现就如何加强房屋租赁税收征管进行粗浅的分析。

    一、吉木萨尔县房屋租赁业税收管理现状

    2016年,吉木萨尔县地税局加强对沿街商业门面房进行管理,通过办事服务厅、电子显示屏、税企互动平台、税企QQ群、微信群、税收宣传公告等各种平台开展宣传,做好政策辅导,同时与县监察局联合发文对财政供养人员缴纳情况进行规范,充分发挥公职人员以点带面的作用,促使其他纳税户自觉进行申报纳税,形成征管合力,加大房屋租赁的税收征管,截至2017年3月底,全县共登记注册企业1743户,个体5991户,2016年1月-2017年3月期间,企业共实现房屋租赁税收728万元,其中:营业税59万,房产税588万,印花税81万;个体共实现房屋租赁税收121万元,共有400余户个体主动上门申报缴纳税款,其中:营业税2.24万,房产税50万,个人所得税45万,印花税0.5万,土地使用税23万。

    二、吉木萨尔县当前房屋租赁业税收征管中遇到的问题

    一)税收宣传难。房屋租赁业税收最近几年才引起税务部门的重视,以往的税法宣传大多集中在企事业单位,而对房屋租赁行为申报纳税的税法宣传重视不够,使得租赁税收成为“边缘税收”而被“冷落”,有些房东根本不知道出租房屋要交税,即使知道也不关心,纳税意识淡薄,主动申报纳税的房东少之又少,大部分房东抱着“能逃则逃,能少则少”的心态,致使税收流失。

    (二)部门配合难。房屋租赁管理工作涉及房管、公安、工商、税务、街道办事处和社区居委会等部门。在实际工作中,各部门的管理体制不健全、管理部门职责不明确、管理行为不规范、综合管理措施不完善,以致相关职能部门往往各自为政,信息不沟通,数据不共享,没有共同规范管理房屋租赁市场,各部门之间缺乏行之有效的协作配合机制,未能形成齐抓共管的合力,无法从源头上对房屋租赁业税收进行监控。

    (三)税源监控难。房屋出租点多面广,收入较为隐蔽,而管理部门人员少,管户多,征管力量薄弱,加上未达起征点纳税人不用申报缴税,对房屋租赁税收纳税意识淡薄,税务部门税源监管难度很大。一是房屋产权信息难以获取。有的产权所有人和房产不在同一地,有的是委托亲戚朋友帮忙看管,管理所实地核实房产信息时,承租方对房东信息不清楚,对房源信息无法提供,登记房屋产权信息给税务部门带来了很大困难,对一些承租又转租的纳税人,要想获取信息更是难上加难。二是租赁关系难以确认。在税务机关征税时,租赁双方相互串通,有的说是借用、有的说是自用,有的说是合伙经营,共同承担风险,致使租赁关系无法确认。三是变动频繁难以监控。房屋租赁经常出现转租、停业、短期租赁等情况,人员变动较为频繁,同时由于的签订合同的时间不同,租金交付的日期不同,导致房屋租赁纳税义务发生时间产生差异,纳税人往往会钻漏洞,给税源监控及税款征收带来了很大难度。

    (四)确定收入难。一是合同不规范。有的房屋租赁合同严重违反有关法律法规,在合同中签定包含水电费、税收等各项税费,税务机关很难准确划分,给税务调查带来阻碍。二租赁双方恶意勾结,降低计税依据,其合同金额远远低于原始签订并实际操作的合同,租赁收入认定难。三是出租方将房屋出租后,不签订房产租赁合同,以内部承包名义,签订虚假的联营承包合同,按期从承租方取得固定收入,变相将实际的租金收入人为地转化为联营利润,税务机关难以认定。四是口头协定,现金结算。房屋出租行为十分隐蔽,房屋出租户、承租人往往只是口头商定租赁关系,没有规范的文书和账据,有的房屋租赁只有几个月或半年就更换了人,都是现金结算,白条代替发票,很难找到证据确定真实收入。

    (五)税收负担重。从当前的情况来看,出租房屋税负较高,以我县具体情况为例,其涉及税种及税率为:增值税5%(小规模纳税人)、房产税分为4%(住宅)~12%(商铺)、城市建设维护税5%、教育费附加3%,地方教育附加2%,个人所得税20%,印花税1‰,总体税率近40%,如果加上土地使用税则更高。出租房屋行业涉及税种之多、总体税率之高,纳税人难以承受,客观上给税收征管工作加大了难度。

    (六)执行政策难。对个人房屋出租取得的租金收入征收税款,因为出租房屋面积不同,地段不同、房间朝向不同、楼层不同,都会影响到租金的高低,同时各个体户之间对房屋租赁涉及税种及税额私下沟通,大家相互观望,力求税负公平,相当一部分个体纳税人采取“软抗税”的方式来对付税务人员。他们不以实施明显的暴力为手段而以各种借口拒绝缴纳房屋出租业应纳的各项税款,与税务人员软磨硬泡,或者托关系、找门路向税务人员说情,或者通过社会各个方面向税务人员施加压力,想方设法、千方百计,能拖就拖,能漏就漏,找种种理由推诿,使税款入库难。加之税务部门人少事多,房屋出租税收征收成本高,征收效率低下,在“任务至上”的计划管理和税收考核体制下,往往对面广量小、税源分散的房屋出租税收没能给予足够重视,大多没有征收,由于以上种种原因,房屋租赁的税收政策和管理很难执行到位。

    三、加强房屋租赁税收征管的对策

    (一)加大宣传力度,提升纳税意识。房屋出租涉及社会各方面,有行政机关、企事业单位、个体工商户和个人等,还有不少中介机构和服务性单位参与其中。针对房屋出租税收政策性强、涉及面广、税源分散、征管难度大、纳税意识差、税收流失严重的实际情况,采取广播、电视、报纸、政务公开栏、办税服务厅、税法宣传资料等多种渠道和载体,广泛宣传房屋租赁税收法规,帮助纳税人树立依法主动申报纳税的观念。发挥街道和社区居委会工作优势,采取逐户走访、个别宣传、文体活动等多种形式宣传和普及税法知识,提升纳税人的纳税意识,在全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。广泛宣传守信激励依法诚信纳税典型,曝光失信惩戒涉税违法案件,提高纳税人的税法遵从度和税法宣传的针对性和实效性。

    (二)加大联合控管力度。对房屋租赁的税收管理,税务机关要加强与工商、住建、公安、社区居委会等单位和部门的联系,建立多方协作机制,通过住建部门将已备案的房屋租赁合同提供给地税部门、社区居委会将本辖区实际发生的租赁情况通报给地税部门,以此对房屋租赁实施动态监控,实现数据资源信息共享,从源头上堵塞漏征漏管现象,建立房屋租赁税收的高效、长久制约机制,同时,建立规范化管理的房屋租赁市场,根据房产税收征管特点,依法委托街道办事处(居民委员会)、乡镇政府(村民委员会)、物业管理单位、建设管理部门等单位,按照地税机关提供的政策依据和征管办法,代征出租房屋税款,并定期反馈税收征管信息。

    (三)加大税源监管力度。加强登记管理,要求房屋出租人发生纳税义务,自租赁之日起30日内,按照《税收征管法》有关规定持房屋产权证明、租赁合同、居民身份证等资料,前往房屋所在地主管地税机关办理税务登记或临时税务登记。加强部门配合。结合房地产税收一体化管理,加强与国税、公安、工商、国土和住建等职能部门的联系,建立科学的信息采集机制,积极开展房屋出租税源普查,充分掌握房屋租赁的第一手资料,比对所采集的资料与征管信息,真正建立起分街道、分经济类型的税源档案,使税源信息涵盖房产原值、租金收入、产权所有者、承租者及经营方式等各个方面。另一方面税收管理员要加强巡查巡管,通过巡查分栋号、房号、门市商家名称,逐街、逐楼、逐门进行清查登记,包括名称、地址、租赁时间、出租方姓名、电话号码等将相关资料详细登记造册,做到摸清底数,建立税务电子档案,按门牌地址、姓名、租金收入等测绘出税务管理电子地图,建立房屋租赁税源长效科学管理机制。建立房屋租赁业的协税护税的动态网络信息平台,开发房屋租赁税收管理软件,规范数据信息采集过程,对房屋租赁实施动态监控,实现数据资源信息共享。

    (四)完善税收法律,规范税款征收。完善房屋租赁监管法规。一是规范房屋租赁市场政策税收监管措施,建立房屋租赁市场指导租金制度,以市场租金价格为依据,政府测算、制定并公布阶段性租金,宏观引导房屋租赁市场的良性发展,并实行房屋租赁登记备案,发生房屋租赁行为,租赁双方必须签订房产管理部门印制统一格式的房屋租赁合同,合同金额执行房产管理部门统一制订的政府指导价,合同事项中注明应缴纳的税款和合同需报送地税机关备案等事项。二是考虑到出租方会通过合同、协议将税负转嫁给承租方,法律应明确规定房屋出租方如未按期申报纳税,限定承租方在规定期限内找到出租方,并要求出租方按规定缴纳税款及滞纳金,否则承租人将承担连带纳税义务。也可通过法律规定直接由承租方缴纳或由承租方担负代扣代缴义务。

    (五)探索征管方式,实施源泉控管,依据纳税人取得的租金特点,分别采取“查账征收”、“核定征收”和“以票控税”三种征管方式。一是对租金收入申报属实,能提供真实有效的合同、协议和收费依据的,以实际取得的租金收入按税法规定依法计算征收各项税款;二是对不申报租金收入或申报不实的,不能提供合同、协议和收费依据或提供的合同、协议和收费依据记载的租金收入明显偏低的,由主管地税机关按照房产管理部门制订的政府指导租金标准,以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准计算出的应税租金收入,依法计算征收各项税款;三是将“以票控税”作为房屋租赁业税收征管的一项重要手段,通过发票监管税源,要求承租方办理租金结算手续时应取得租赁业统一发票,出租人凭房产管理部门监制的租赁合同开具租赁业统一发票,对取得租赁收入未开具租赁业统一发票的出租人或未能取得租赁发票的承租人,按照《征管法》和《发票管理办法》的规定予以处罚。

    (六)加大执法查处力度。一是开展房屋出租税收专项检查及风险推送,综合所要将收入较大的街道门面出租税收纳入检查工作的重点,可适当选户进行风险推送进行纳税评估,建立房屋出租税收的定期巡查制度或不定期地组织开展房屋出租税收的专项整顿,将重点检查与日常管理有机结合,整顿和规范房产税收秩序,实现以查促管,以查促收。二是加大处罚力度,实施小税重罚,定期向社会公布房屋出租的税款征收、减免税、停歇业、处罚等情况,曝光涉税违法犯罪行为,教育纳税人,震慑不法分子,设立举报电话或信箱,接受社会监督。三是严格执行税收执法和行政管理责任制,确保工作人员做到严格依法行政,认真办事,秉公办税。对玩忽职守,故意不征或少征税款的,严格依照有关规定处理。

作者:王明月  责任编辑:李洪华

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