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关于加强房产税、土地使用税税收征管的稽查建议

发布日期:2017年11月28日 来源: 本网原创

        今年以来,昌吉州地税局稽查局通过开展各类专项检查工作,查补房产税385万元,土地使用税123万元,税款合计508万元,占查补税款3658万元的13.89%。大多数企业存在少缴纳“房土”两税的情形。现就检查中发现的税收政策执行、征管薄弱问题,提出以下征管建议。

    一、案件信息来源

    截至11月15日,昌吉州地税局稽查局已审结企业130户,经检查存在少缴房产税和土地使用税的企业26户,占比20%,案件的来源为全国、区级重点税源随机抽查和区域专项整治工作安排的企业。

    二、检查中发现的问题及适用的税收政策

    (一)发现的问题

    1.部分纳税人的纳税遵从度较差,对房产税政策学习不多、了解不够,认为房产税是小税种,没有引起足够重视。在今年检查的部分企业中对于取得的房租收入多数不主动缴纳房产税,查补房租收入房产税84万余元。个别企业对于既有收取房租的房产,又有经营用房产,没有分别房租收入和房产余值进行申报,而是全部按照房产余值1.2%进行申报缴纳房产税,从而造成少缴纳房产税60余万元。有的企业无租使用其他企业的房产,认为不需要缴纳房产税,按照财税[2009]128号文应由使用人按照房产余值代缴纳房产税,在今年检查的企业中,尤其是有关联关系的企业存在这种情况。

    2.精细化管理和跟进式服务不够。部分企业将已投入使用的房产长期挂在“在建工程”科目,不转成本,隐瞒应税房产,将中央空调、电梯等设备从房产价值中剥离,减少房产计税价值,经检查查补税款77万余元。有些企业存在装修费未并入房产原值计算房产税情形,如今年检查的某国有银行,对其下属的各商业网点进行的大额装修支出单独核算,没有并入房产原值计算缴纳房产税,造成少缴纳房产税14万元。个别从事房地产开发的企业将办理自有产权的房产,长期挂在“开发产品”中不申报缴纳房产税,经检查查补房产税30.8万元。个别房地产开发企业没有严格执行自治区地税局[2013]年10号公告中对房产税和土地使用税的终止时间为房地产开发企业同购房者签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间的次月,而是按照合同签订时间作为终止时间计算土地使用税,从而造成少缴纳土地使用税。

    3.跟踪管理缺位,引导服务不够。随着2015年11月16日土地使用税调标扩围后,房土两税未及时纳入开征范围,且因税收宣传滞后造成少缴税款的情况较为普遍,很多企业不知道、不清楚房产税和土地使用税的相关税收政策,从而造成少缴纳房产税和土地使用税。还有部分企业没有进行备案,自行享受税收优惠政策。如《税收减免管理办法(试行)》(国税发[2005]129号)第五条“纳税人享受备案类减免税,应提请备案,经税务机关登记备案后,自登记备案之日起执行。纳税人未按规定备案的,一律不得减免税”,在2015年8月1日前有些企业未到当地主管税务机关办理备案手续,自行享受减免职工宿舍的优惠政策,造成少缴纳房产税24万余元。

    (二)政策依据

    1.根据《财政部  国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税字[2000]125号)文规定向职工出租的单位自有住房,免征房产税,根据《新疆自治区地税局关于企业无偿提供给职工宿舍房产税征免问题的通知》新地税发[2013]155号文规定,自2013年7月1日起企业无偿提供职工的宿舍(住房),暂免征收房产税。(该文件于2016年5月30日废止)。

    2.根据自治区人民政府《关于调整昌吉回族自治州城镇土地使用税征税范围和税额标准的复函》(新政办函[2016]65号)和《昌吉州地方税务局关于贯彻落实昌吉州城镇土地使用税调整征税范围和税额标准的通知》(昌州地税发〔2016〕37号)。

    3.《税收减免管理办法(试行)》(国税发[2005]129号)第五条“纳税人享受备案类减免税,应提请备案,经税务机关登记备案后,自登记备案之日起执行。纳税人未按规定备案的,一律不得减免税”(2015年8月1日前按照此文件执行)。

    《税收减免管理办法》(国家税务总局2015年43号)第五条“纳税人享受备案类减免税,应当具备相应的减免税资质,并履行规定的备案手续”。第七条“纳税人…未按照本办法规定履行相关程序自行减免税的,税务机关依照征管法有关规定予以处理”。第二十八条“本办法自2015年8月1日起施行”。《 税收减免管理办法(试行)》(国税发[2005]129号)同时废止。

    4.根据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号) “一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题:无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税”。

    5.根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)“一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税”。

6.根据《新疆维吾尔自治区地方税务局关于房地产开发企业城镇土地使用税有关问题的公告》(2013年第10号)“一、房地产开发企业城镇土地使用税缴纳时间确定问题:房地产开发企业缴纳城镇土地使用税的起始时间为:取得土地并签订土地出让或转让合同约定交付土地时间的次月,合同未约定交付土地时间的,从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。对房地产开发企业在签订土地出让合同前已使用土地的,从使用的当月起缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业城镇土地使用税缴纳的终止时间为:房地产开发企业同购房者签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间的次月”。

    三、加强征管的建议

    (一)细化税收宣传服务,提高纳税人税收遵从度。税收宣传是提高纳税意识和税收遵从度的重要保证。要充分利用报刊、电视、网络等载体,大力宣传房产税和土地使用税相关政策,尤其是自治区人民政府《关于调整昌吉回族自治州城镇土地使用税征税范围和税额标准的复函》(新政办函[2016]65号)和《昌吉州地方税务局关于贯彻落实昌吉州城镇土地使用税调整征税范围和税额标准的通知》(昌州地税发〔2016〕37号)文的宣传辅导,系统告知房产税、土地使用税纳税人、征税对象、计税依据和法律责任等等,促进纳税人知法、懂法和守法。采取上门解惑、以案说法等方式,逐步化解纳税人的认识偏差和侥幸心理。同时要着力优化办税服务,在4月和10月两个申报期安排专人辅导引导,帮助纳税人依法足额申报纳税,增强纳税人对房产税和土地使用税的认识,逐步提高税收遵从度。

    (二)深入开展对房土两税的调研工作,尤其是加强对大中型企业和投资新建企业的调研,了解这些大中型企业的厂房、土地、生产流程、生产工艺、生产设备、建筑物构造及用途等情况,确定房屋及建筑物应税固定资产价值。侧重对“在建工程”“固定资产”“无形资产”等会计科目的关注,尤其关注已投入使用的厂房长期挂在“在建工程”不结转固定资产的情形,同时还应关注“在建工程”中在建期间应予以资本化的利息、在建期间的人员工资、福利费等支出是否计入房产价值计算缴纳房产税。在调研中还应关注与厂房不可分割的设备等是否计入房产价值计算房产税。应加强实地勘验,核实土地使用税应税面积及税额标准。

    (三)加强税源动态监控。结合城镇土地使用税税源清查,健全房产税税源底册,建立以地管房、以房管税、房地联动的管理机制和数据体系。房管部门按月向税务机关提供房产权属变更动态,建设规划部门提供新建房产相关信息,从物业管理部门掌握房产税源第一手信息,通过财政部门的会计核算中心,加强行政事业单位出租房产管理,督促租赁单位依法申报缴纳房产税,审计部门在审计中加强租赁房产收入不入账、少入账等违法违规行为监督,防止“小金库”现象滋生。通过以上措施建立房管、规划、建设、财政、物管等部门的定期合作机制,构筑信息交流和资源共享平台,强化部门协税护税的责任,努力形成社会化征管网络。

    (四)强化申报征收管理,将涉及房产税和土地使用税核算的会计科目和相关资料纳入风险评估。在申报期要求纳税人提供投资项目的相关房产、土地的资料,提供“在建工程”“固定资产”“无形资产”等相关会计科目的明细账,严格审核房产税和土地使用税申报的合理性、准确性和完整性,及时提醒、提示纳税人纠错除偏;对未申报、少申报和假申报的纳税人,在督促约谈的基础上,依法责令限期改正;对有意偷逃、拖欠拒缴、屡教不改的纳税人,要加大打击力度,依法公开处罚,以发挥震摄作用。

            

作者: 王红瑛  责任编辑:李洪华

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