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地下车库房产税该怎么征 争议焦点在哪?

发布日期:2017年08月08日 来源: 中国税务报-中国税网

  自人民防空法公布实施以来,新建居民小区都配建有地下建筑。这些地下建筑平时一般作为车库使用,按照权属不同区分为人防地下车库(即人防工程)和非人防地下车库。由于都具备房屋功能,皆为房产税的征税对象。然而,在实际征管中,由于相关税收法规不够细致,业界存在诸多争议。对此,笔者认为应该结合相关法规判定房产的真正权属,准确作出税务处理。

  

  各种观点

  

  第一种观点认为,非人防地下车库应视为开发企业开发的商品房,售出前不征房产税,除非提前实际使用;第二种观点认为,非人防地下车库和人防地下车库与地上商品房视为一体,根据地上商品房的征免情形来决定是否征收房产税;第三种观点认为,非人防地下车库和人防地下车库应自建成之日起,视为开发企业的固定资产,从价或者从租征收房产税;第四种观点认为,人防地下车库只对从租行为征收房产税。

  

  争议焦点

  

  要解决地下车库房产税如何征收的问题,首先需要厘清两个争议焦点。

  

  焦点一:地下车库是否为商品房。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号,以下简称89号文件)规定,房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品。因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前不征收房产税。由此可见,是否对地下非人防设施和地下人防设施征收房产税,判断基础之一在于其是否属于商品房。

  

  89号文件未对商品房作出具体界定,相关法规也不够明确。一种比较普遍的说法是,商品房特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或者其他建筑物不属于商品房范围。同时,商品房是开发商开发建设的供销售的房屋,能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》,可以自定价格出售的产权房。

  

  基于此,参考其他税种(如土地增值税)的征管实际,地下非人防车库发生的成本在清算审核中不予扣除,相应建安成本作为折旧在企业所得税前列支,与固定资产的处理方式一致。据此,笔者认为地下非人防车库的产权属于开发商,由于不计入容积率,不能办理《国有土地使用证》,依据现有法律,不能在市场上正常销售,只能自持,应认定为非商品房,不能作为商品房适用89号文件之规定。

  

  人民防空法第五条第二款规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。开发企业作为投资者,平时拥有使用权和收益权,根据物权法规定,完整的物权包括“占有、使用、收益和处置”四个方面,开发企业并不拥有完全产权。并且,同地下非人防车位一样,地下人防车库不能办理《国有土地使用证》,不能在市场上自由流通,应认定为不属于商品房,属于人防工程,

  

  焦点二:地下车库是否可与地上建筑物视为一体。《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号,以下简称181号文件)规定,对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税,其余应视为完全建在地面下的建筑。

  

  居民小区的人防工程和非人防地下车库结构上通常与地上建筑相连,但权属却不尽相同,有的同属一个主体,有的分属不同主体。关于181号文件的上述规定,如果仅指结构上相连,则应视为一个整体按地上建筑物有关规定计征房产税;如果考虑到权属的一致性,则存在一定争议。地下非人防车库权属归开发企业,人防地下车库权属不明,而地上房屋随着售卖,权属大部分已经转移至个人业主。值得注意的是,地上房屋既可卖给个人,也可卖给纳税单位,那么地下建筑是否也因此区分为免税部分与纳税部分?税务机关又如何才能及时、准确掌握相关交易信息?这些实际问题在实践中都很难解决。

  

  因此,仅从结构上判定人防工程和非人防地下车库是否与地上建筑物“相连”,不但法理不通,实际征管也行不通。在权属一致的前提下,从结构上判断地上、地下建筑比较合乎法理,且易于操作。比如说,除上海、重庆两个试点地区外,对居民个人独栋别墅的地下室而言,地上、地下建筑权属一致,可以明确判断其所有人不具有房产税纳税义务。对于以普通住宅为主的居民小区的地下非人防车库,由于地上住宅属于居民个人,地下非人防车库属于开发企业。在这种情况下,非人防车库应视为完全的、独立的地下建筑,需要缴纳房产税。

  

  基本结论

  

  笔者认为,地下车库是否缴纳房产税应分别作出处理。

  

  一是非人防地下车库。虽然非人防地下车库权属归开发企业,但不能作为开发企业的商品房,应视为开发企业的固定资产,在建成之日的次月,即办理竣工备案的次月申报缴纳房产税。在考虑权属是否一致和结构是否相连的前提下,按照181号文件的规定处理。

  

  二是人防地下车库。人防地下车库权属并不明确,不能作为开发企业的商品房,适用89号文件的减免规定。根据房产税暂行条例第二条规定,产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。因此,地下人防车库的房产税纳税人为房地产开发企业。纳税义务发生时间为建成之日的次月,即办理竣工备案的次月,按照独立地下房屋征收房产税。

  

  (作者单位:武汉市蔡甸区地税局)

  责任编辑:耿超

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