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“局长在线访谈”实录:房产税与契税有关问题

发布日期:2012年04月24日 来源: 本网原创

 

 

(自治区地方税务局党组成员、总会计师方章荣在访谈现场与网民互动)

(房产税、契税有关问题在线访谈现场)

(自治区地方税务局财产和行为税处处长陈跃年在访谈现场与网民互动)

(自治区地方税务局财产和行为税处副调研员任树慧在访谈现场与网民互动)

 主持:各位网友上午好!为方便网友提问,房产税与契税有关问题在线访谈窗口提前开放,请网友积极参与互动。 [2012-04-24 10:19:43]

主持: 各位网友上午好!欢迎参与新疆地税网站在线访谈活动。今天我们的访谈主题是房产税与契税。欢迎网友们踊跃提问,积极参与。 [2012-04-24 11:01:28]

 主持:首先介绍做客直播间的嘉宾:自治区地方税务局党组成员、总会计师方章荣,财产和行为税处处长陈跃年,副调研员任树慧,主任科员付伟及副主任科员高雁。欢迎各位嘉宾做客在线访谈直播间与网友在线交流与互动。 [2012-04-24 11:01:44]

  主持:方总,您好! [2012-04-24 11:02:08]

方章荣:各位网友上午好,很高兴和区局财产和行为税处的同事们就房产税和契税,网友们关心的问题进行在线交流。 [2012-04-24 11:04:37]

  主持:近年来,随着房地产市场的不断升温,我区二手房(即存量房)交易量大增,方总能介绍一下我区应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作开展的情况吗? [2012-04-24 11:16:11]

 方章荣: 应用房地产评估技术,加强存量房的交易税收征管,是近年来国家税务总局在全国统一安排部署的一项工作,也是针对目前房地产交易实际强化税收征管,堵塞税收漏洞的一项有效措施。存量房通俗地讲就是我们所指的二手房,目前工作进展当中,主要还是在居民的二手住房范围内开展进行。这项工作的实质就是对二手房交易、申报价格遵循一定的原则,按照规定的程序选择适宜的方法,在综合分析影响房地产价格各个因素的基础上,对选定行政区域内的二手住房进行评估实点的计税价值进行估算与评定。再具体一点讲,全面采集二手房相关信息,并建立房地产信息数据库,制定统一的评税技术和标准、数学模型,建立房地产批量评税系统。在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的工作基础上,利用计算机系统开发计税价格核定模块,建立普遍适用的评税价格技术标准,计算出最接近真实现状的市价,作为房地产交易的价格标准应用到房地产交易环节的实际税收征管工作当中。用核定的评税结果与纳税人申报的价格进行比较,按照孰高原则确定计税价格,征收交易环节的相关税收。
    我区应用这项评估技术加强存量房交易税收征管工作,开展情况目前主要有两个阶段:第一阶段是试点。结合我区的具体实际,20106月区局确定在石河子市地税局进行试点工作,经过石河子地税局等方方面面的共同努力,试点工作到去年11月左右已经全面完成。经过石河子市人民政府的批准,正式上线运行以后各方面都感到取得了初步成果。据测算比较每年可增加税收500余万元。第二阶段是推广。在石河子市地税局试点工作取得初步成果的基础上,考虑到新疆区域面积大,各地社会经济发展很不平衡,尤其是支撑推广工作的硬软件系统保障难度还较大,各地方财力支持与人员素质的现状还有一定的差异。所以本着立足实际、积极稳妥、因地制宜、分布推广的原则,区局研究确定从去年下半年开始,首先在乌鲁木齐市进行应用房地产评估技术,加强存量房交易税收征管和推广工作,进一步探索总结,而后向全疆各地州市进行全面的推广。目前在乌鲁木齐市市委市政府的关心重视下,在相关各部门的配合下,乌鲁木齐市地税局正在按照试点工作的方案和计划安排有条不紊地推进这项工作。[2012-04-24 11:16:11]

主持:现在已经有网友开始提问了,我们现在开始回答问题好吗? [2012-04-24 11:16:48]

 方章荣:好,我们现在和网友交流。 [2012-04-24 11:16:48]

  草上飞舞:您好,方总,我想问一下,受国家调控政策影响,今年的全疆房产交易量都有所下滑,截止目前,今年的契税和营业税额是否也有所下降,下降幅度有多大? [2012-04-24 11:20:17]

  方章荣: 您好草上飞舞这位网友,我先回答一下您提的问题。今年一季度全区契税收入43719万元,较上年同期下降了12.8%,减少额6434万元。我们感到减收的因素主要是受国家对房地产业调控政策的影响,开发和销售量大幅度减少,使得与房地产开发和销售有直接关系的契税收入有所下降。比如乌鲁木齐市一季度一手房交易入库契税9814万元,较上年同期15270万元同比减少35.73%,新房买卖纳税户数6208户,较上年同期减少37.55%,成交面积达到65万平方米,较上年同期减少39.3%,交易金额为34亿元,较上年同期减少14.08%。收入下降从完成税收任务来讲,对税务部门是有影响的,但是可以从另一个角度讲,近年来国家对房地产业的调控政策正在逐步地显出所应当取得的抑制房价等效果。我想对这个问题,我们还应当继续予以关注。谢谢草上飞舞[2012-04-24 11:20:17]

  秋阳:企业停产期间是否缴纳房产税?[2012-04-24 11:22:25]

  陈跃年:经批准可以免征企业停产期间的房产税。 [2012-04-24 11:22:25]

  秋阳:请问一下,前段时间我一朋友将惟一的住房卖了,现在打算买新房,这样算二套房吗?契税咋收?[2012-04-24 11:24:14]

  陈跃年:如果是以家庭为单位将唯一的住房卖了再买一套新房不算第二套住房。如果是90平米以下的普通住房缴纳1%契税,90平米以上的普通住宅是1.5%,非普通住宅是3%[2012-04-24 11:24:14]

  秋阳:如果同一个企业只是名称发生改变,房产证的名称变更还需缴纳契税否?[2012-04-24 11:25:58]

  陈跃年: 企业的股东不变、股权结构不变,只是企业名称变更、房产证变更不需要缴纳契税。 [2012-04-24 11:25:58]

  草上飞舞4694我想将自己的旧房出售,请问二手房交易产生的营业税和契税,是由原房主缴纳还是由购房者缴纳? [2012-04-24 11:30:24]

  陈跃年:营业税由卖房者缴纳,契税由购房者缴纳。 [2012-04-24 11:30:24]

  秋阳:国务院近日批转的国家发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确,今年要加快财税体制改革,适时扩大房产税试点范围。今年,新疆有没有可能被列入范围之内?[2012-04-24 11:31:23]

  方章荣:从我们了解掌握的情况来判断,今年新疆纳入房地产税试点范围的可能性不是很大。 [2012-04-24 11:31:23]

  风来了: 我区在应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管方面最大的困难是什么? [2012-04-24 11:35:17]

  陈跃年:最大的困难是思想认识不完全到位,对这项工作的重要性在认识上和理解上还存在不足;另外,在部门协调配合方面还有一定的难度;其次是推广经费不足和人员素质亟待提高。 [2012-04-24 11:35:17]

  主持:有尼卡网友问:父亲将自己名下的房产过户到儿子的名下需要缴税吗?如果要缴,都需要缴那些税? [2012-04-24 11:38:28]

  陈跃年:受赠人儿子需要缴纳契税、印花税;赠与人需缴纳印花税,涉及的营业税、个人所得税、土地增值税都免征。[2012-04-24 11:38:28]

主持:小贝网友问:二套房交易要交那些税?契税税率是多少? [2012-04-24 11:41:50]

  陈跃年:住宅类交易过户:转让方需要交纳营业税、城建税、教育费附加、个人所得税;受让方需要交纳契税。
首先判断你的住房是否是普通住宅。普通住宅应同时满足以下三个条件:一是住宅小区建筑容积率在1.  0以上;二是单套建筑面积在140平方米以下;三是实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格的1.  4倍以下。
转让方:
1)营业税:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
2)城建税、教育费附加:按实际缴纳的营业税的一定比列缴纳。
3)个人所得税:对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税;不满五年的二手房需要缴纳个人所得税,按转让住房净收益的20%计算缴纳。
受让方:契税:自2010101日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
非住宅类交易过户:
转让方:需要交纳营业税(按照买卖差额征收,税率为5%)、城建税(依据实际缴纳的营业税,按纳税人所在地不同分别适用7%5%1%计算缴纳)、教育费附加(按实际缴纳营业税3%计算缴纳)、土地增值税(需要清算)、企业所得税(是企业,就缴企业所得税。实行年终汇算清缴)或个人所得税(是个人就缴个人所得税。依据转让房产净收益的20%计算缴纳。)印花税(按交易价格的0.05%计算缴纳)。
受让方:需要缴纳契税(按交易价格的3%计算缴纳)、印花税(按交易价格的0.05%计算缴纳)。 [2012-04-24 11:41:50]

  蜘蛛侠:推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管,对于纳税人来说,有什么意义? [2012-04-24 11:44:59]

  陈跃年:对所有的纳税人体现了客观、公平、公正。 [2012-04-24 11:44:59]

  1114693无租使用房产是否缴纳房产税? [2012-04-24 11:49:43]

  任树慧:应该缴纳房产税。 [2012-04-24 11:49:43]

  主持:有费神网友问:赠与房屋(过户到妻子名下)要交什么税? [2012-04-24 11:51:21]

  任树慧:如房产共有的免征契税;如属婚前财产应征收契税;如在婚姻存续期间财产变更为双方共有的免征契税。 [2012-04-24 11:51:21]

  风来了:能否简单介绍一下房地产评估技术软件这个系统?怎么能够保证价格的科学公证和符合市场实际情况?能否举个例子做一个介绍? [2012-04-24 11:58:52]

  任树慧:这个问题涉及的内容比较多,具体请咨询:0991-2838340 [2012-04-24 11:58:52]

  主持:有枫叶网友问:纳税人自建商铺转让,出让方与受让方如何纳税? [2012-04-24 12:00:33]

  任树慧:出让方应缴纳:营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业(个人)所得税、印花税;受让方应缴纳:契税、印花税。 [2012-04-24 12:00:33]

主持: 由于时间关系,本次访谈就到这里。感谢广大网友的积极参与,感谢方总及财产和行为税处的领导做客新疆地税网站与网友互动。 [2012-04-24 12:01:03]

主持: 方总,今天访谈就到这里吧 [2012-04-24 12:03:26]

  方章荣:非常感谢各位网友的参与,感谢各位网友长期以来对地方税收工作的关注和支持,希望广大网友对地方税收管理给予更多的关心、理解、支持和监督。 [2012-04-24 12:03:26]

  主持:本次访谈到此结束。再次谢谢各位嘉宾,谢谢广大网友。再会。 [2012-04-24 12:03:36]

 

  责任编辑:系统管理员